万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安(ān)的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？)仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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